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酬金制和包干制應該如何選擇

2017-02-11 | 來源:    人看過
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    一、酬金制與包干制的定義根據國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定,業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式
一、酬金制與包干制的定義
根據國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定,業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
二、酬金制與包干制的區別
根據建設部《物業服務收費管理辦法》規定,酬金制與包干制主要區別如下:
 
三、酬金制對業主權益的保障
1. 酬金制可以節約稅金
酬金制和包干制在測算費用時,成本包含的內容基本一致,不同的是酬金制少了一個稅金支出(見第二點物業費的構成)。
只要不開具發票,酬金制屬于資金代管,無需就物業費納稅,可幫助業主節約稅金。為了防范稅務人員非法強征稅金,建議收據蓋業委會的章,同時合同約定物業公司只是代為收付資金,稅務局無論如何也沒有理由強迫物業公司交稅。
但這就有個問題,就是無法開具發票,業委會既非個人,也非工商注冊的組織,無法到稅務局代開發票。但生活中不能取得發票的情況比比皆是,憑借物業服務合同和收據,是足以證明該費用屬于企業的合理支出的,稅務局應當予以認可。
2. 透明公開、受控的機制有利于保障測算的準確性和預算執行的可控性
酬金制與包干制對于超出物業費測算的開支,均需向業委會申請資金來源,不同的是,酬金制的管理模式更能保障業主的利益。
物業費定價由全體業主參與并公示,每年編制次年年度預算,需經業主大會或業主大會授權的業委會審批通過,同時需要向全體業主公示,業主可對預算提出質詢和建議。
物業公司須嚴格按照預算執行,同時業主也參與監督,不僅有利于確保費用不超支,更有利于保障預算的節余。
3. 業主的知情權和監督權
無論是酬金制還是包干制,物業服務合同的法律主體均是物業公司和全體業主,全體業主享有最高監督權,業委會作為業主大會的執行機構,代表全體業主行使監督權,也接受全體業主的監督。
但與包干制不同的是,酬金制需要向全體業主公示經營收支,業主大會可聘請獨立第三方對項目收支進行審計,可以讓業主明明白白消費,保障業主的物業服務資金不被挪作他用,保障業主的資金安全。
4. 對成本控制的保障
由于物業服務收支公開透明,業主大會及業委會可參與到小區的共建共管,更有利于成本控制,降低服務支出,確保更多的盈余,盈余屬于全體業主所有。相較于包干制,酬金制無稅費,可節約稅金,降低物業費收費標準,減少業主支出。把更多的資源投入到對業主的服務和小區的維護上。
5.物業公司和業主的責任鑒定
計費模式只是一種費用結算模式,與責任無關。無論包干制還是酬金制,不影響物業公司和業主的責任承擔,物業公司的責任是基于對物業服務合同的履約,與計費模式無關。
6.有助于提高物業服務水平
酬金制通過業主的監督和參與,更有助于督促物業公司規范履約,提高物業服務水平。 
四、物業公司如何選擇合適的計費模式
1、適合選擇包干制的情況:
所在地區的物業管理市場較為成熟,可以由市場自發的調節物業管理費用的價格,業主最關心的服務質量問題完全可以通過市場進行監管。
同時,該市場上物業管理企業的自身素質較強,業主的甄別物業管理企業的水平較高,企業和業主雙方彼此信任,較少發生矛盾。
業主對物業費單價高低要求不高,愿意承擔較高稅負。
2、適合選擇酬金制的情況:
所在地區的物業管理市場相對不夠成熟,不能由市場自發的調節物業管理費用的價格,業主最關心的服務質量問題不能完全通過市場進行監管。同時,業主對物業服務及經營收支的監督權和知情權要求較高,對物業費單價的高低要求較高,希望能減少稅負,降低物業費單價。
過去采取包干制的計費模式,由于信息不對稱,在項目出現安全問題和隱患、設備維護不到位等現象時,業主與物業公司之間產生了不信任。此時采取酬金制有利于快速消除誤會,通過共建共管模式,建立和諧小區。
業主之間信任度較高,群體單一,有共同的目標與訴求,有較高的知情權和監督權需求,更適合使用酬金制模式。
總結
從物業公司角度來講,選擇包干制更為簡單便捷,酬金制過于麻煩。同時,可以盡可能多的控制成本,提高利潤。
從業主的角度來講,民眾維權意識和法律意識加強,具備更高知識水平的年輕人開始逐步關注自身的居住環境和房屋的保值增值,思考稅務籌劃,酬金制將是趨勢。

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